再次站上行业前十,旭辉2018年战略调整

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2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

【年报有料 | 龙湖地产】时隔6年,再次站上行业前十

十一、龙湖地产

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

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十二、金地集团

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

本系列节目由独家出品

十三、新城控股

变化的2015年,许多如“互联网+”一样喧嚣的概念扑面而来,每家企业似乎都在寻找新的爆炸点,唯恐有落人身后之嫌。

龙湖地产1993年创建于重庆,并成长于重庆。2009年至2016年,龙湖起起伏伏,经历过翻倍增长,亦体验过规模停滞不前。2017年,龙湖磨砺前行,销售额同比大涨77.1%,再度冲进行业TOP10。

十四、世茂房地产

在这样的环境下,一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调,曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”,惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息,才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。

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十五、旭辉控股

虽然还未到披露年度业绩的时候,但按照前11月销售487.6亿元的记录来看,龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标,这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。

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图片 6笔者按:

龙湖自2012年开始着手优化土地结构,不断补充好城市以及城市中好区位的地块,同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化,以令土地结构更加合理。

公司业绩表现大好,规模和利润齐升

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

中金公司的数据显示,2014全年和2015年前三季度,龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元,预计2016年可售资源有望稳健增长。

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则,2017年公司实现营业收入720.8亿元,同比增长31.5%,其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元,均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元,分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%,均较2016年增长了5个百分点。主要原因是,除投资物业公允价值大幅增加外,公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

除了调整土地等资产结构,为了适应公司升级发展需求,龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下,管理层才会表态称,“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

2017年,公司已售但未结算的合同销售额为1342亿元,面积为852万平方米。该年度,龙湖地产销售均价为15352元,为公司未来收入增长和利润增长奠定坚实基础。

接前文:

小股投资与操盘

图:2012-2017龙湖地产营业收入及同比情况

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

据观点地产新媒体不完全统计,截至2015年12月28日,龙湖地产年内共拿地23宗地,权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗,杭州4宗,上海3宗,厦门、成都与重庆各2宗,苏州与南京各1宗。

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《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

如此算来,除却兵家必争之地北京外,龙湖地产可谓重仓华东地区,在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元,占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让,今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

图:2012-2017龙湖地产利润率变化情况

十一、龙湖地产

需要指出的是,在上述23宗土地中,有13个合作项目,其中9个项目中所占权益低于50%,6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见,但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。

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位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

具体来说,2月,龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权,收购代价仅为约6720万元,合作方是同样来自京城的首创置业。同月,龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权,收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。

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(一)战略调整

龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中,收购了北京海淀太平庄2号地25%股权,收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解,该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录,却最终以极低的1.5%溢价率成交。

二、四大区域均衡发力,共助企业销售业绩创新高

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

金地作为合作伙伴在9月份再次出镜,彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价,从金地旭辉永同昌联合体手中,收购了北京顺义新城26街项目20%股权,以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是,在2月份两宗地的拍卖现场,龙湖地产皆有现身,只是并未有所斩获。

2012年开始,龙湖销售额同比增速开始放缓,销售额排名逐步下降。龙湖一直以深耕大本营为主,重庆和成都的项目占比较高。中西部地区依然是公司销售业绩的主要来源,其中2012年两地区销售额占比接近公司总销售额的50%。随后公司加大环渤海、长三角和珠三角区域布局。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目–上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

同样是土拍时失之交臂,龙湖地产也以事后协商的方式,与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外,龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权,以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。

2017年,在四大区域的共同发力下,龙湖地产销售额站上新台阶,公司合同销售额达1560.8亿元,同比增长77.1%,顺利完成年中调整后的销售目标。

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示,在上述龙湖小比例入股项目中,既有操盘项目,亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时,也可以兼顾财务上的投资回报。

其中,从城市上看,杭州为公司贡献了232亿元销售额,同比增长156.6%,成为贡献销售额最多的城市。合肥作为新进入城市,2017年首次为公司带来36亿元销售额。

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

调整与磨合

从区域上看,环渤海、长三角、中西部较为均衡,实现销售额占比分别为32%、32%和25%,珠三角地区进入时间较晚,项目布局相对较少。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

在今年年中爆出的吴亚军内部信中,这位女强人以一句“今天的龙湖本来就不再是昨天的龙湖,龙湖永远在发展,永远在调整”,回应了来自公司内部对于HR工作的质疑声音。

图:2016年和2017年龙湖地产销售金额分布地区情况

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

龙湖近年来的调整体现各个方面,除了上述土地结构的换仓外,去库存也可以看做龙湖在销售和产品层面的一次调整。

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(二)拿地策略

中银国际的报告指出,2015年公司的销售去库存仍在继续。在2013年积压的110亿人民币库存中,2014年已售出了50亿人民币,至2014年底仅剩下60亿人民币。展望未来,预计龙湖的主要去库存行动将于2015年完成。

注:内环为2017年数据,外环为2016年数据

主要是招拍挂、
外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

而在内地流动性逐渐宽松的金融环境下,龙湖地产也赶上了公司债发行潮流,分三次完成的80亿元境内公司债有效改善了公司债务结构。随着今年的两次融资动作后,预计龙湖地产今年的借贷成本可以进一步下降至6%。

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就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

商业地产方面,虽然龙湖一直在强调已经开始进入收获期,预计2017-2020年投资物业将带来30-50亿租金收入,但公司商业管理团队的换血似乎也在说明着调整的存在。

三、坚持城市圈布局策略,保持稳健的投资风格

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

今年5月,原龙湖商业地产部总经理魏健被任命为天津龙湖总经理,原凯德商用华中区总经理李楠于5月7日加入龙湖,接任魏健龙湖商业地产部总经理一职,直接向邵明晓汇报。原凯德商用华中区区域副总经理陈琦也已加盟龙湖商业担任副总经理。龙湖商业人才中,较大比例来自凯德,部分来自中粮大悦城与万达等。

自2011年以来,公司开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”战略上的转型,公司不断扩充一、二线城市的土地储备,战略性的进入拥有良好发展前景的城市,提升市场份额。截止到2017年,龙湖地产项目覆盖城市数为33个,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群适度下沉布局。例如,积极布局保定、嘉兴等城市群的三线城市。2017年公司新增土地储备分别分布在环渤海、长三角、中西部、珠三角及香港等地区,新增比例分别为30%、28.8%、33.5%、7.4%和0.3%,公司增加了长三角区域布局,减小了环渤海和中西部区域布局,并新进入了香港地区。

(三)核心融资

这似乎是既中海帮后,龙湖人才体系中又一拨具有鲜明特色的空降兵。在物业开发领域,龙湖研发和营销领域融入了大量的中海基因。以徐爱国、颜建国、叶林、张旭忠、李宏耕、毛文斌、张泽林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入,令龙湖管理层中的中海军团逐渐壮大。

图:2016年和2017年龙湖地产新增土地储备分布情况对比

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

在今年唯一一次对外发声中,龙湖人力资源总经理李朝江称,中海来的总经理,除了补足业务发展、公司扩张中的要求外,他们的专业厚度还帮龙湖把体系建设做好了。而商业领域,在招商业梯队时对全行业摸底一遍后,商业做的符合公司的预期和要求的,就只有凯德。

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