旺盛需求难掩供需失衡,上海大宗市场成交额跌破千亿

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2016年2月22日,上海——全球领先的房地产服务商戴德梁行今日发布《中国写字楼市场
2015年回顾》研究报告。该报告显示:2015年中,戴德梁行追踪的16个大中华城市出现了大量新增写字楼供应。一线城市的新入市供应录得优异的预租成绩以及吸纳量,成交主要来自金融业与IT行业。尽管大量新供应是导致2015年第四季度租赁激增的一个重要原因,成本敏感的企业搬迁至非核心区域与产业园区也是重要原因之一。与此同时,新物业入市无法避免地提升了空置率,这对租金造成了一定的下行压力。然而,在戴德梁行统计16个城市中,有半数城市的甲级写字楼物业租金出现了实际增长。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示,2019年上海大宗物业交易市场成交总额为757亿元,首次跌破千亿大关。今年第一季度大宗物业成交总额为480亿元,占全年近五成。从第二季度起,成交总额徘徊于120亿元,第四季度仅38亿元。不过,今年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。

原标题:机构:第三季度上海商务园区写字楼空置率环比下降0.8%至16.5%

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上海写字楼市场方面,戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示,商务区写字楼量价回落,净吸纳量环比下降75%,平均租金环比下滑3%。但园区表现强劲,园区写字楼净吸纳量环比上升36%,平均租金环比上升7%。

近日,世邦魏理仕发布2019年第三季度上海房地产市场回顾及展望报告。报告指出:第三季度,上海写字楼市场新增供应32.6万平方米;商务园区写字楼市场无新增供应入市,整体空置率环比下降0.8个百分点至16.5%;投资市场方面,共录得16笔交易共142.3亿元人民币;前三季度上海累计录得44笔交易同时成交总金额达684.6亿元人民币,同比增长29.5%。

2015年第4季度净吸纳量与净供应

在上海零售市场上,戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历表示,目前上海核心商圈进入存量时代,今年第三季度新增供应基本为零,且租金维稳,空置率为3.74%。次级商圈新增供应上升,大量新商业体将在未来三年内入市,“多中心化”趋势明显。

优质写字楼市场

戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示:“16个城市中,有9个城市的租赁活动经历了三位数的同比增长。本年度长沙、重庆、南京、青岛、上海、天津和西安净吸纳量也达到了前所未有的高度。这种写字楼租赁活动的激增在很大程度上是由持续写字楼供应造成的,同时不少企业希望借此机会降低租赁成本和提升办公环境,因此大大活跃了写字楼租赁市场。然而,并不是每个市场的情况在15年年底都是如此,一些租赁活动相对平淡的市场仍然出现了租金上升的情况。”

第三季度,上海写字楼市场新增供应32.6万平方米,受到供应持续入市的影响,新交付项目预租表现低于预期,经济增速回落与实体经济多个行业波动的影响,企业谨慎扩张、租赁需求走弱。当季净吸纳量表现较第二季度再次转入下调,累计仅录得4.6万平方米,环比下降60.3%。一方面,显示在经济前景不明朗情形下,续租占比亦较往年显著增加,租户在租赁决策上更为保守,另一方面,千平方米以下的租赁成交近半数,继续主导市场。

整体看来,各个市场表现差异较大,16个市场中的9个城市的写字楼物业租金同比上升,而另外7个市场都有不同程度的下滑。而上述两类还可以根据不同原因进一步细分至数个类别,不同的市场因素对业主的议价能力都有影响。

成交方面,金融业(24%)、消费品制造业(12%)、专业服务(11%)以及TMT(10%)为主力需求产业。从区位上来看,仅有少部分如金融服务业、地产行业的企业具大面积新设或扩租的实力,且主要集中在浦东新兴板块,其中以前滩表现最为突出。持续供应放量,推动空置率环比上升1.5百分点至19.5%。租金表现来看,租金报价与有效租金深化同步下行走势,其中租金报价环比下跌1.0%,反映业主面对低迷的整体市场气氛进一步下调租金的意愿。

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写字楼新增供应与净吸纳量表现

总体来说,本年度甲级写字楼租金上涨的市场可以被细分为如下两个类别。

第三季度市场租赁需求来源分析(按租赁面积)

第一种类别是需求充足型,由于市场需求较大,新增的甲级写字楼供应可以很容易地快速被市场所消化,因此业主有一定的定价能力,尤其是那些处于核心地理位置的物业业主。在2015年底,这些业主可以很轻易地调高其核心区域物业租金。受到自贸区的影响,深圳和上海的甲级写字楼租金环比分别增长0.3%和1.9%,同比分别增长7.9%和4.4%,大量的新增供应并没有给市场带来明显的负面影响。

CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示:“年底前预计仍有近28.4万平方米的新项目入市,主要分布于核心拓展区(40%)与新兴商务区(52%),
鉴于目前即将交付项目的预租率多数偏低,预期年底全市空置率将突破20%大关。近期政府接连发布政策,进一步扩大鼓励外商投资的行业和领域,以期创造更加开放、友好的投资环境,将吸引外商来沪投资。同时在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下,上海将继续发挥龙头作用引领长三角城市群的发展,向着建设卓越全球城市的目标迈进,创造更好的营商环境,带动写字楼市场去化。”

第二类租金上扬的市场是由于业主有一定的租赁策略,且供应量缩紧所导致的,以大连和武汉为例。在大连,小微金融企业和P2P金融公司的倒闭潮迫使高品质物业的业主为规避风险而抬高租客准入标准。单单这一举动就将大连甲级写字楼物业的租金推高增长至环比2.7%。武汉的情况也相似,2015年甲级写字楼物业供应有限,一座位于CBD优质写字楼的入市为市场传达了非常保守的租金预期。如此租赁策略的成功是武汉市写字楼上涨的主要因素,2015年第四季度,武汉甲级写字楼环比上涨0.6%,同比上涨4.7%。

商务园区写字楼市场

关于甲级写字楼物业租金出现下滑的市场,我们做了以下四个类别的细分。

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