【必威登录平台】2018房企拿地之道,2019中国房地产卓越100榜重磅发布

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本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

5月23日,《2019中国房地产上市公司综合实力榜》揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作,从详实的数据维度,为上市房企连续做了12年的“体检”。

如人饮水,冷暖自知。2018年的房企们,一改往年的狂奔节奏,在资金、土地的周转腾挪中展现出了另一番姿态。

土地储备是房企生存之本,拿地态度则是房企心态的“晴雨表”。2018年以来,受去杠杆以及调控影响,房企明显审慎拿地,新增土储金额和面积双双回落,行业进入精细化竞争阶段。

榜单火药味十足,马太效应在加剧,龙头房企大秀肌肉;有人高歌猛进,有人黯然离场。

这一年,行业的集中度进一步提升。尽管总体发展增速放缓,但头部企业集聚的资源优势,依然使其销售、土储、融资规模得以持续推进,“强者恒强”的事实仍未改变。而中小型房企面对分化的局势,在业绩爬梯的同时,则逐渐重视团队、产品力的驱动因素,并注重“多元”。

随着房地产市场进入平稳期,大部分城市商品房成交去化速度放缓,房地产龙头企业拿地节奏明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,25家房地产行业龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比2017年的21664亿下调28%。从月度看,最后几个月连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份,基本拿地金额都在1200亿-2000亿。

有时候,一些差距不仅令人心惊,甚至让人绝望。

虽然处于不同的生存状态,但面对降杆杠、稳楼市的调控基调,各梯次的房企却不约而同地提出了“高周转”,以便利用回款来弥补部分资金需求。

1月10日,某前十强高管对21世纪经济报道记者表示,“通常来说,土地市场是房地产市场的先行指标,折射着房企对房地产市场的信心,但并不意味着信心足市场就好。”

今天,艳姐带大家一起研读下这份榜单透露出的四个真相。

年内昂贵的真金白银,已使得房企们不得不利用各种方式,拓展资金来源。正如前后相继的港股上市潮、继续推进的地产金融化、为项目引入合作者等等,多种形式的加持之间,记录着每一幕的得失与取舍。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,未来房地产市场仍将强者恒强,热点恒热,“热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更愿意付出更多拿地成本选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。”

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见证过往,2018年业内经历的一切,都在推动着中国房地产的向前发展,车轮碌碌前行,我们还需要在接下来的时间里,去判断哪些战略、哪些模式更加合适、更加优秀。

仅三甲房企拿地超千亿

2019中国房地产上市公司综合实力榜

2019年3月19日,观点指数研究院在“2019观点年度论坛”现场正式发布“2019中国房地产卓越100榜”,盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现,评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素,导致2018年房企拿地较去年相对谨慎,且加速资源流向规模房企,强者恒强的局面未变。

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中国指数研究院数据显示,2018全年拿地金额超千亿的房企仅3家,较2017年减少2家。TOP50企业拿地总额19563亿元,较2017年回落22.9%,拿地面积回落14.7%。TOP10企业拿地总额8267亿元,为TOP50企业的42.3%,较2017年占比下降6.2个百分点,房企拿地势头放缓。

真相一

碧万恒再夺前三,销售、权益、货值成取胜之匙

“2018年房企拿地特征可以分为两个阶段。7月之前,房企总体上拿地积极,反映在拿地面积与金额同比增长明显,特别是一些本地中小房企,受益于三四线城市去库存和销售火爆,囿于房地产开发惯性思维而比较激进;7月之后,市场预期明显下滑,投机客全面退潮,销售降温、成交萎缩,房企拿地趋于谨慎,土地成交明显减少,部分城市地价有所下调。”上述前十强高管表示。

十强榜,谁把谁给挤掉了?

继去年反超万科首次加冕之后,今年的卓越100榜中,碧桂园再次位列榜首。2018年,碧桂园公布了5018.8亿的权益销售成绩单,而流量销售额也跨过了7000亿门槛。规模的再次提升,助力其在营运指标上获得高分值。

从房企角度看,拿地金额方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续两年位列榜单前三。其中,万科以1316亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1204亿元锁定第二位,保利以1001亿元稳居第三位,三甲房企拿地金额均超千亿。

这次我们看到的《2019房企上市公司综合实力榜》前十,和我们前段时间分析过的“房企500强榜单”有一定相似性。这也是“强者恒强”的另一个写照,很大程度上,头部房企已经基本实现在各个维度的统治力。

纵观2018年的碧桂园,农业与“机器人”也围绕其地产主线展开。年内除了展示该两项业务的进展成果外,它还进行了新业务版块人员架构的调整。这在一定程度上体现了其推进新业务的执念,也间接助推了碧桂园在此次卓越100榜中,管理指标、品牌指标上的较高得分。

就房企拿地格局来看,房企拿地呈现积极与保守的分化,尤其涌现出几匹“黑马”,值得未来期待。2018年,恒大、万科、保利、招商蛇口等大型房企拿地较去年保守。其中,恒大拿地金额同比下降超50%,万科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右;另一方面,中国中铁、广州地铁、华侨城等“国家队”积极补仓,拿地金额同比增长均超30%,而平安不动产、新希望地产等房企进入50强的视野,值得关注。

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而提起多元化,万科则颇有发言权;年初总裁之位的顺利交接,让其年内的发挥依旧稳定。除了实现6069.5亿的销售额之外,一年下来,万科收购凯德旗下20个购物中心、揽下太古冷链物流资产包、推进万村计划、将物业服务升级为主营业务等动作,赚足了市场的眼球。

另一值得关注的现象是,2018年房企已经深刻意识到规模的重要性。尽管严厉调控背景之下,房企整体审慎拿地,但大型房企拿地仍然很“拼”。房地产市场资源正加速流向规模房企。克而瑞数据统计显示,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10新增货值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。在销售额不断创新高以及在高周转模式带动下,多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

2019中国房地产上市公司A股十强

与碧桂园、万科不同,恒大能稳住卓越100榜前三位置的关键,在于其销售权益比例的高企,以及巨额的货值。两者为其营运指标增色不少。

销售TOP10房企新增土储货值占比较销售集中度高出7个百分点,预示着未来规模上仍有较大上涨空间。其余各梯度新增土储集中度均小于销售集中度,融资成本高、资金不够充裕的情况下,竞争激烈导致拿地愈发困难。总体而言,中小房企未来生存环境不容乐观。

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过去的2018年,恒大取得流量销售额5513.4亿的战果,踩线完成销售目标。而在权益销售榜单中,恒大则以5238亿的体量位居首位。由此看来,虽然眼下房企之间的合作开发已成趋势,但恒大仍然保持着95%左右的权益销售比。

流拍率快速提升

榜单前三甲仍旧是“恒万碧”三个老面孔,这个结果和2018年一样。变化主要集中在7-10名,对比可以看到:

在土储上,恒大继续着“规模+效益”的增长策略,仍在降低土储的总规模。2018年中期,其总土储约3.05亿平方米,虽相比上年末的3.12亿平方米略微有所减少,但依然是个巨额的“粮仓”。庞大的土储量叠加逐步回归一二线、均价不断上涨的因素,恒大的货值也必然水涨船高。

土地市场是房企心态的“晴雨表”,整体来看,2018年土地市场成交金额和面积保持相对稳定,但流拍数量增多、溢价率下滑则体现出房企对于未来预期的不确性。此时,分化将成为2018年和2019年市场主要特征。

龙湖、融创排名稳步前进;

TOP10阵容稳中小变,中小型房企换档产品驱动力

张波认为,具体分三点来看房企在2018年拿地表现。其一,房企土地竞拍由热变冷。2017年众多房企抢一个地块的现象在2018年基本消失,从58安居客重点监测的100个城市来看,2017年月度流拍率很少超过10%,而2018年下半年流拍率快速提升,10月流拍率升至26%。

华润重回前十,多年“老八”富力险失前十地位;

除了金字塔顶端稳定的碧万恒,此次卓越100榜中,TOP10的主体与去年相比,也只有小幅度的变动。其中,融创、保利紧随前三甲,依然保持在第四、第五的位置;而中海、华润、龙湖、绿地、新城则往后依次落位。

其二,房企拿地的城市选择出现分化。一部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产开始加大在一二线城市的布局;另一部分房企则依然坚定看好三四线城市,同步加大布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。

新城名次火箭蹿升,提升幅度最大;

总体看来,要想在TOP10中争得一席之地,销售规模就必须达到2000亿的量级,这相比于去年TOP10的门槛,已提升了37.18%。叠加历年十强阵容的稳定性情况,我们可以发现,房地产行业的集中度走向仍未改变,强者恒强依旧是不变的真理。

其三,部分房企拿地体现出“心有余而力不足”,部分房企的拿地资金受限明显。拿地资金主要来源于融资以及预售款项,
2018年不少房企融资难度增大,同时部分项目去化速度变慢导致回款同步变慢,在拿地资金层面让不少房企感觉“捉襟见肘”。

绿地、华夏则滑落出十强,一个从第六名滑至第十二名,一个从第七名滑至第十一名。

而与大型房企拥有集聚的资源优势不同,中小型房企似乎正处于另一种稍显不同的生存状态。

未来,大型房企拿地节奏依然会保持一定节奏,但房企未来战场将出现明显分化。近期来看,一二线城市的土地资源有限,供应难以明显增加,房企竞争将加剧,地价将温和上涨。三四线城市去库存之后房企补库存,而市场透支、回温有待时日,房企将减少拿地,土地成交将有所减少;在土地财政依赖短期难以改变的背景下,地价也将保持基本稳定。整体而言,展望2019年全国土地成交面积与成交金额均将负增长。

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榜单中,各分数梯次的房企数量占比,大多呈现往下递增的趋势,而48分就像是一个临界点,将整体划分成几乎同等数量的两大阵营。相较于大型房企,中小型房企名次间的分差更小,排名的竞争也更为激烈。

2015-2019年部分入榜企业名次变化

与以往一样,营运指标是房企排名的基础,而其他指标则决定着分数的上限。在TOP20以下的部分梯次中,有一些房企因为获得较高的管理、品牌、商业模式等分值,从而取得排名上的领先。这在某种程度上说明,中小型房企的竞争力已从单纯的规模化效应,开始加入团队、产品力的驱动因素。

如果说排名还只是龙头房企肌肉强劲的外在表现,那么几个核心指标数据亮出来还是很能够说明问题的。

千亿扩容解码,规模与利润的进与退

运营规模

虽然“规模”已不是房企竞争的唯一决胜法门,但行业仍将“千亿”作为考量开发商实力、寻求话语权的标尺之一。而细细看来,规模与利润仍如鱼和熊掌一般,不可兼得。

如果根据上市房企的总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标,可以将上市房企划分为四种类型:规模优势型、规模稳健型、规模追赶型、规模滞后型。

据观点指数统计,此次卓越100榜的29家千亿上市房企中,净利率大部分位于10%至20%的区间内,而低于10%的有9家,超过20%却只有3家。

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再者,2018年末,这29家上市房企的毛利率、净利率、净资产收益率、资产负债率的均值分别为27.46%、13.24%、14.04%、79.96%;而新晋级的千亿房企,各项数值则分别为26.55%、10.41%、11.97%、81.22%。这说明房企在进击千亿的过程中,利润已为规模做出了一定程度的让步;与此同时,略高的资产负债率,也在为规模做铺垫。

对比下分布就能看出来,位于行业腰部的房企,进入了头部和尾部。这本身就是一种分化的趋势。

为了实现整体销售规模的快速增长、降低资金的周转压力,部分房企采取了合作开发的模式,作为分散风险的护城河。

头部房企的碾压态势也很明显。规模优势型企业总资产均值高达2610.81亿元,其四项规模指标都高达行业均值的两倍多,规模稳健型企业总资产均值也达到了千亿之上,其余两类企业各项指标都在行业平均水平之下。

在2018年的千亿新兵中,大约有3家房企自2016年起,合作项目大幅增加,以致销售权益比从90%降至目前的70%以下,摊薄了股东应占净利润的比例,以此换来近三年约61%的业绩复合增长率,并由区域深耕向全国布局转身。

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土储继续分化,谁言“小年”少补仓?

2018年上市房企规模指标均值分布

一般认为,在市场低点时坚持土地投资,在高点时利用已筹谋的“粮草”加快推货节奏,才是房企发展的正确打开方式。去年面对调控常态化的房地产市场,拥有规模优势,现金流相对充裕的房企就迎来了“广积粮”的时机,这使得土地资源进一步流向头部房企。

销售金额

过去的2018年,新增土储TOP100中仍有一半以上集中在TOP10房企手上。此次的卓越100榜中,权益土地储备规模位列前十的,也依旧是那些龙头房企的面孔。而在权益货值榜中,体量过万亿元的已达到8家,TOP10权益货值总计同比去年增长了45%。

碧桂园、万科和恒大三家企业销售金额突破了5000亿元。三巨头继续保持领先优势,稳居规模优势型企业行列。

这些土储记录的保持者,除了依靠招拍挂的方式之外,更少不了收并购的助力。尽管基于资金成本的考虑,房企的收并购并没有往年踊跃,2018年国内收并购成交宗数同比也下降了近三成,但总体来看,金额较大的交易仍有不少。

销售增速上,世茂、富力和远洋的增速泡在最前,同比增长率依次为74%、60%和51%。

昂贵的金钱,融资难关下房企的内外兼修

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2018年,银行放款渠道与方式得到进一步规范,房地产外债资金用途也受到限制,叠加“房住不炒”以及限价限购的市场环境,许多房企在辗转运营中,顿觉囊中羞涩,不得不在融资上下功夫,为自身输血。

2016-2018年典型规模优势型企业销售情况

这一年,内地企业赴港IPO募集金额为2737.63亿港元,其中房地产及物业管理公司募资172.71亿港元,仅次于TMT、交通及基础设施、金融及服务等行业,与热度不减的生物科技领域处于伯仲之间。

增长速度

查看赴港上市的企业名单,有部分房企也位列于此次的卓越100榜中,包括已经登陆资本市场的正荣地产、弘阳地产、美的置业等,以及还在排队静候的中梁控股、海伦堡等。

恒大、万科等10家企业营收和净利润均出现同比增长,其中:

地产业务之外,为了拓展利润增长点,增强物业板块的独立性与融资能力,开发商旗下的物业公司也纷纷赴港敲钟。据观点指数统计,2018年,雅生活服务、新城悦、佳兆业物业等5家物业管理公司,共通过IPO募资约59亿港元。

融创营业收入同比增长89.37%,

但无论如何,对外融资过程中的高举高打,总会降低房企抵御风险的能力;促进资金回流,才是面对下行周期的“王道”。在这一年里,碧桂园、首创置业、华发股份、当代置业等不同规模层次的房企,都先后提出了“高周转”计划,力争用自有资金去拉动公司运转,增强内生性动力。

恒大净利润同比增长79.62%,

城市群时代,房企的布局选择题

碧桂园净利润同比增长68.84%。

对于许多开发商来说,鸡蛋不能放在同一个篮子里,于是他们更倾向于不同能级城市的布局,而随着“城市群”与“都市圈”概念的兴起,房企们也逐渐不再着眼于一城一池,而是整个区块,享受由核心城市辐射开来的光晕,带来的与周边城市的协同效应。

盈利能力

除了碧桂园、万科、恒大、华润、富力等以大湾区为大本营进行全国扩张之外,诸如龙光、佳兆业、时代中国、越秀地产、合景泰富、奥园、敏捷等,也都凭借地缘优势,在深耕大湾区的同时,逐渐辐射布局到周边城市。

恒大的毛利率提高至36.24%,净资产收益率更是攀升至30.18%;

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