合景泰富,合景泰富大手笔拍地背后

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今天下午,北京门头沟区永定镇出让编号为MC00-0016-0055、0056、0066的地块,合景泰富、碧桂园、金融街、旭辉四家房企报价,最终合景泰富以总价10.2亿元竞得,溢价率20.14%,楼面价17810.99元/平方米。与此地块毗邻的两宗宅地此前分别被中铁、中骏以底价16.5亿元、16亿元竞得,楼面价分别为17967元/平方米、11991元/平方米。

合景泰富董事局主席孔健岷

在决心拿地背后,合景泰富已经把2019年的销售目标锁定在850亿元,比2018年增长约30%。这家被称为“华南五虎”之一的房企,正在行业“规模之战”中表现出奋起直追之势。但规模竞争是一桩有成本的生意,如何在平衡好财务稳健、运营安全和盈利持续的基础上实现规模增长,考验着一家房企的战略决策能力。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布,广州土地市场也迎来热潮,开发商看准利好消息,纷纷争抢优质地块。

根据合景泰富披露的年报数据,2018年公司预售额为655.02亿元,达到预期销售目标,同比增加72.2%。同时,期内公司拥有人应占利润为40.35亿元,同比增加11.5%。合景泰富地产业务首席执行官兼执行董事蔡风佳在业绩发布会现场表示,公司一贯追求有质量的快速增长,公司的战略和目标是规模和利润并进。

近日,广州成功出让3宗商住地,其中金融城商住地块经历了长达2个小时、56轮竞价的激烈争夺,最终被合景泰富集团控股有限公司(1813.HK,以下简称“合景泰富”)以总价37.07亿元,溢价率超45%的代价拿下。

但规模和利润齐头并进并非易事,尤其在当前的市场环境下,中小房企面临诸多挑战。对于合景泰富来说,规模增长的另一面是营收、毛利下滑。2018年,合景泰富获得收入约74.78亿元,同比减少约35.22%;毛利由2017年约40.20亿元大幅减少至2018年约24.513亿元,同比减少约39.0%。不过,合景泰富多元化发展成效的确在年报数据上体现出来,给未来发展提供了想象空间。

对于2018年销售总额为655亿元的合景泰富而言,此次拿地堪称“大手笔”。为了尽快进军千亿元俱乐部,合景泰富自2017年以来在拿地上较为积极,所拍地块溢价率也较高。但在持续扩张的另一面,合景泰富在近期多次发债融资,却频频受阻。

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《中国经营报》记者就高溢价拿地以及近期为何发债受阻等问题致函合景泰富相关负责人,对方表示看好金融城地块的未来前景,而近期发债受阻是由于应深交所要求需要补递相关材料。

多元化业务迎来“收割期”?

高溢价拍地扩张

近年来,随着房地产政策调整和市场环境变化,不少房企纷纷转型发展和多元化运营。其中,房企更名去地产化成为业内关注的热点之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地产商频繁更名,一方面体现了企业正不断向多元化、复合化方面发力,不再单纯依靠过去的“地产置业”,开始寻求新的市场机会,增加了对未来业务选择的自由度;另一方面,体现了地产企业正面临着行业瓶颈,市场不景气、拿地难,这些都倒逼房企转型。

合景泰富竞得的金融城地块楼面价高达8.3万元/平方米,周边二手房价格在5万元/平方米以下。

2018年,合景泰富的公司名称从“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。更名背后,其多元化发展的逻辑在年报中得到体现。报告期内,合景泰富在物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理方面的收入分别约60.64亿元、3.79亿元、4.68亿元、5.66亿元。其中,物业投资、酒店营运、物业管理的收入分别提升64.1%、10.3%和24.2%。而物业开发的收入占比从2017年的90.38%降至81.10%,下降了约9.28个百分点。

公开资料显示,合景泰富竞得的金融城商住地块AT101806地块与AT101808地块,位于天河区黄埔大道646号,用地性质为居住兼容商业商务用地,占地面积30946平方米,计容建筑面积98939平方米,挂牌起始总价25.56亿元。经过56轮竞价后,合景泰富以总价37亿元,附加55%自持面积的条件斩获该地块,折合楼面价约37465元/平方米,溢价率达45%。

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因为上述地块含高达55%的自持部分,相关机构的统计出现3.7万元/平方米和8.3万元/平方米两种楼面价。雅卓地产经济研究院院长邓浩志认为,如果仅看可售部分的话,金融城地块楼面单价即为8.3万元/平方米,创下新高。按照这个楼面价,这个项目的盈亏平衡点至少在13万~15万元/平方米。据记者查阅该地块附近楼盘价格,二手房的价格普遍在4.3万元~5万元/平方米左右。

在业绩发布会上,合景泰富董事会主席及执行董事孔健岷表示,随着经营性物业陆续落成,预计在2020年大概有25亿元到30亿元的经营性收入,通常第一份租约三年过后,增速可能到40%到50%,接下来是公司收割期。对于持有型物业发展逻辑,孔健岷表示,每年都会拿出销售回款的7%来建设,陆陆续续每年都会积累一些,通常在收租的同时,如果市场上有客户出价很好的话,就会卖掉。

同策研究院院长助理张宏伟告诉记者,“高自持面积对于企业招商运营的能力有较高要求,如果能进行证券化操作的话可能比较容易实现,但证券化也需要物业招商运营实现三年以上,租赁率达80%以上,在收益较好的情况下才能做。若只看该地块的销售物业价格的话,这样的价格在该区域是比较有挑战性的。”

在主业方面,合景泰富聚焦粤港澳大湾区,这是其未来发展的优势之一。土地储备方面,合景泰富在2018年持续聚焦粤港澳大湾区及长三角区域,新购入38个项目,新增权益建筑面积414万平方米。截至2018年12月31日,共拥有项目136个,拥有权益建筑面积约1658万平方米的土地储备。

此次拍地也是自2018年9月以来,合景泰富第4次在广州斩获商业、商务类用地。2018年中期业绩会上合景泰富集团主席孔健岷曾表示,在一二线城市若有合适的地块就会去拿,该出手时就出手。

对于新一年的发展规划,合景泰富表示,2019年可售货值达到1500亿元,销售目标为850亿元。其中,按照区域划分,粤港澳大湾区可售货值占比37%,长三角区域可售货值占比35%;按城市等级划分,一二线城市可售货值占比约90%。

据记者梳理资料发现,过去半年合景泰富在广州土地市场表现积极。2019年1月21日,以1.70亿元的价格摘得广州黄埔区一宗商业用地,折合楼面价5662元/平方米;2018年11月16日,以2.97亿元的价格摘得广州黄埔区科学城一宗商业兼容商务用地,折合楼面价1.21万元/平方米。

值得关注的是,合景泰富于去年成功收购了位于北京、深圳、惠州等地的项目,收购及合作项目面积占新增土地约80%,收并购方式已成为其获取新土储的主要形式。

财报显示,合景泰富截至2018年8月底,权益总土储约2000万平方米,新增25个项目,合共新增总建筑面积约430万平方。其中通过招拍挂方式拿地新增总建筑面积65万平方米,收并购方式拿地新增总建筑面积365万平方米。

参与旧城改造是合景泰富获取项目的重要方式之一。年报显示,除已签约项目外,合景泰富在广州和深圳有多个在谈旧村及旧厂改造项目,预计未来可售建筑面积超过1000万平方米。合景泰富方面在接受《中国建设报》记者采访时表示,旧城改造在粤港澳大湾区取得长足进展,将为集团提供丰厚的土地资源。其中,广州已签约6个旧村改造项目,预计首批最快推售时间为2021年,将为集团提供高利润率保障。

据悉,合景泰富近年来多次高溢价拿地。2018年8月,合景泰富旗下子公司以3.9亿元价格竞得四川眉山市东坡湖南片区地块,溢价率为21.88%;2018年初,合景泰富以12.95亿元摘得浙江温州涉宅用地,溢价率49.6%,以13.75亿元价格购入江苏南通启东南苑中学南侧1775号地块,溢价率42.7%。

综观行业头部企业,万科集团是较早开启多元化发展的房企,但在当前的行业环境下,万科集团对多元化业务也进行了相应调整。万科集团董事会主席郁亮提出,今年的主要任务是“稳住基本盘”,地产开发业务就是万科集团的基本盘。头部房企的战略抉择有重要的参考意义,接下来如何处理好多元化发展与聚焦主业的关系,或许是合景泰富应该思考的问题。

高溢价拍地扩张

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合景泰富境内发债屡受中止,而境外发债则付出了高息成本。

如何平衡好规模与利润增长

在大手笔拿地的另一面,合景泰富近期的融资计划屡屡受阻。2019年1月18日,深交所公告显示,“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”处于“中止”状态,该笔ABS拟发行金额为200亿元;1月15日,上交所中止了合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”。

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