朗诗蝉联上市百强,房地产市场下行中的转型样本

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5月23日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港召开。朗诗绿色集团荣获“2019中国房地产上市公司综合实力100强”以及“2019中国房地产上市公司发展速度五强”荣誉。

  黑云压城城欲摧,用此句来形容此时的中国房地产市场再贴切不过。

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据悉,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的中国房地产上市公司测评工作,已连续开展12年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。凭借正确有效的商业模式和发展战略,朗诗再次成功蝉联发展速度五强。

  国家统计局近日发布数据,7月份,我国70个大中城市新建商品住宅
环比下降的城市数量达到64个,比6月份增加了9个,创下历史纪录,环比数据保持上涨的城市仅有2个。北京、上海、广州、深圳四大一线城市环比同时出现下滑,其中北京更是出现今年首次下跌。与此相呼应的是,在沪深两市43家已经公布年中报的房企中,盈利的只有33家,超两成的房企处于亏损状态。

8月1日至8月3日,博鳌房地产论坛期间,格隆汇记录的绿城建设集团李军一段观点,在朋友圈被疯狂刷屏。其中有那么一句话“由于利润结算的滞后性,未来两年,房企财务报表会很难看。”

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  各地“救市”手段虽层出不穷,但却收效甚微。一直高歌猛进的中国房地产业确实进入了新的调整周期。

从2016年10月开始的限价和之前疯狂刷新价格纪录的“地王”,成为了“收割”房企利润的“收割机”。房地产企业似乎始终难以摆脱市场的周期性波动,在利润高增长一两年后,就开始地产股,害怕波动的业绩,将拖累股价持续低迷。

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  在前景不明的下行通道中,如何继续在行业里存活下去,成为了全行业面对的课题。是继续降价跑量维持现金流?还是通过区域深耕来规避风险?是开拓商业地产、旅游地产等其他细分市场?还是把方向调转离开房地产行业?……

如增长放缓,甚至出现利润的下滑。这将导致地产企业的股价波动剧烈,很多投资者不敢投资。但克而瑞公布的7月份百强房企销售数据,要比六月下滑31.5%。而宝能集团高级副总裁余英更是认为,最早第三季度,三四线城市的销量就会下滑。

坚持资产轻型化,连获高质量项目

  对于这个至今看似暧昧不明的问题,扎根于绿色科技地产领域十余年的朗诗集团,在8月初举行的“中国被动式建筑发展高峰论坛”上给出了自己的答案:“我们将利用朗诗特有的产品技术特色,大力开展轻资产业务。”

怎样让房地产行业摆脱行业周期的影响,实现业绩和利润的连续增长?

在房地产资金面全面收紧的行业大背景下,朗诗秉持价值投资理念,不抢地王,在坚持打造绿色节能又健康舒适的差异化产品的基础上,通过小股开发管理的轻资产化模式保证了持续快速增长。

  而这都要从一栋叫“被动“的房子说起。

从2014年开始,不断有房地产企业因此进行了大幅度转型。万科、恒大、万达、绿城等都在业务转型层面做了大量的探索和研究,比如万科转型美好生活服务商,绿城大量发展特色小镇和田园绿色综合体等,万达甚至彻底放弃了房地产。但这些新拓展的业务收入和利润,在短期内难以和传统的地产业务规模等量齐驱。因此转型失败的房企,并不在少数。

数据显示,2018年朗诗新增可售面积246万平方米,可售货值387亿,其中八成以上的项目通过收并购,参股和委托开发等多种方获得,平均权益占比约30%,土地获取成本具有显著优势。

  一栋叫做“被动”的房子

在这样的背景下,很多企业把朗诗绿色集团(HK0106)作为了一种新的研究对象。和其他房企的转型相比,朗诗没有放弃房地产主营业务,而是深挖行业价值链,寻找到了更多更好的发展机会。

2018年朗诗合约签约销售共381亿,同比增长20%,新增28个项目,其中中国20个,美国8个。境内项目分布于中国广州、杭州、南京、成都、苏州、武汉、西安等一线及强二线城市,不乏核心城区核心地段的高质量项目。朗诗美国地产则在继续深耕旧金山、洛杉矶、波士顿和纽约等四大门户城市的基础上,新开拓了高成长型的凤凰城市场。朗诗项目主要集中在中国/美国主要的经济带和都市圈,均具有良好发展潜力,开发服务收入的毛利率水平均维持了行业较好的水平。

  8月8日,在朗诗长兴绿建研发基地,中国首个获德国被动房研究所权威认证的大型被动房项目布鲁克正式揭幕。布鲁克被动房是由朗诗集团、德国被动房研究所和德国能源署等合作建设,是中国首个获德国被动房研究所权威认证的大型被动房项目。活动当天,被动房创始人沃尔夫冈·费斯特教授亲临现场为布鲁克颁发证书。

经过多年的深耕,朗诗在绿色地产领域,早已不仅仅局限于开发、运营、设计等方面,更延伸至绿色地产行业标准设计、绿地地产供应链认证等更为前瞻、更为广泛的领域,并已经成为这一领域的规则制订者和意见领袖之一。尤其是朗诗对社会责任的创新、实践的不断投入,更令朗诗正在成为全球资本开始关注、调研、悄悄布局的潜力股。

精准负债管控,提升盈利能力

  据资料显示,被动式住宅起源于20世纪90年代的德国法兰克福。这类建筑使用良好的热绝缘材料和创新的门窗结构,通过建筑本身的构造达到高效的保温隔热性能,利用太阳辐射得热、室内设备和人体散热为居室提供热源,并通过带热回收的新风系统来满足室内采暖需求。世界上第一栋“被动房”于1991年由费斯特教授建造于德国达姆施塔特,作为德国著名物理学家和结构工程师,费斯特教授本人也被誉为被动房能源标准的创始人。

图片 5地产业的增长模式正在进入2.0时代

据朗诗年报显示,2018年朗诗绿色集团净利润为14.4亿元,同比增幅99.9%;
ROE为30.3%,同比增幅10.8个百分点,显著领先于行业水平。与此同时,集团核心净利润为人民币12.7亿元,比去年同期上升36.1%;向独立第三方或合作方收取的项目开发服务费收入约为人民币10.0亿元,较2017年同期增长约32.8%,实现开发服务税后利润约为人民币3.5亿元,比去年同期上升11.7%。

  早已涉足建筑节能领域的朗诗,在经过与费斯特教授的一次交流后,对于“被动式建筑”高舒适度、低能耗的体系有了更深刻的理解,于是萌生了一个念头:在中国的夏热冬冷地区,建造一座符合德国标准的被动房。
“现在人类的生存环境压力越来越大,我们的水、森林、空气都出了问题,这点会逼迫我们去寻求改变。”朗诗集团董事长田明说。

如果说,过去十多年的“住宅、零售、快周转模式”,是房地产行业之前的主流。那么,精细化、专业化,则注定会是下一个10年房地产发展的主要方向。

与出色的利润增长表现相对应的,是集团卓有成效的负债管控。朗诗2018年期末净负债率仅39.8%,维持在行业较低水平,短期负债即一年以内到期的负债占比下降到了10%,账面现金充裕,现金短债比高达8.7倍,抗风险能力和稳健经营能力大幅提升。

  2012年,这座名为布鲁克的被动式建筑开始在长兴绿建研发基地破土动工。布鲁克被动房作为中国首个在夏热冬冷地区建造的大型被动房,面临着极大的建造难度。首先,被动房作为世界领先的节能建筑标准,对房屋的保温、气密性、能耗等都做出了明确要求,但国内的设计师和建造团队都普遍缺乏相关经验,部分建筑材料还需要进口。其次,布鲁克被动房地处夏热冬冷地区,其降低能耗、提升室内舒适度的要求相比其他地区会更高,需通过多种技术的叠加方能达到标准。最终,在国内外相关领域专家的协助,以及朗诗研发团队的努力下,问题得到了解决。

去年召开的十九大明确,中国经济发展进入了新时代,基本特征是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。

凭借绿色差异化的核心竞争力和良好声誉,朗诗2018年获标普全球最高等级的绿色评级,在境外成功发行总额2亿美元绿色债券。在国内,朗诗获得了多家金融机构的支持,为朗诗保持快速发展提供了可靠的助力。

  2014年4月,布鲁克正式竣工并通过预认证。经过实测,布鲁克的核心技术指标同步或优于德国被动房标准,费斯特教授给予了高度评价:“这个项目的施工质量甚至高于部分德国的项目。尤其是不仅解决了被动房的基本要求,其设备设施使用情况也能很好满足夏热冬冷地区的情况。”布鲁克也成为了中国第一个同时按照绿建三星、德国DGNB和美国LEED认证标准实施的项目。

曾经的高周转模式,固然可以带来高增长,也可能在市场好的年份实现高收益。但是,一旦市场进入调控后,就会出现地价上涨、利润下滑,削弱公司利润率。因此行业素有“三年一个高峰,三年一个低谷”的说法。

紧跟市场需求,开拓创新业务

  在国内被动房技术尚处探索阶段之时,布鲁克率先在多项技术指标上实现了突破。其优异的保温性能、气密性及新风机高效的热回收,使得布鲁克冬季无需采暖,夏季在极度炎热的天气才需少量使用空调,一年只耗电30度每平米,相比之下普通住宅要耗费100-150度每平米。与中国传统住宅相比,布鲁克被动房能节省70%-80%的能源。

因为无法实现持续稳定的利润增长,导致房地产开发行业的平均市盈率一直很低,甚至落后于物业和代理销售行业。

在地产市场增长率面临天花板的行业背景下,众多房企都在加速布局创新产业开发力度,朗诗更是走在前列,早在2014年即开启转型升级战略,积极探索各类创新业务。

  “布鲁克为能源过度消耗和能源结构不合理而陷入雾霾困境的中国,指出了一条来自房地产界的解决之道。”田明说。

尤其是个别房企为了更高速的发展,忽视了房屋质量、安全,为了高周转而高周转,导致质量、事故频发。

如今,朗诗的创新业务涉猎广泛,项目延伸至城市更新、社区商业等多个领域。尤其是针对存量时代的城市更新领域,朗诗打造了上海朗诗新西郊项目、中欧国际工商学院深圳校区项目和纽约曼哈顿犹太教堂项目、上海朗诗绿色中心项目等经典案例,不仅进一步的强化朗诗在房地产行业的产品差异化优势地位,也对全世界城市更新、高能耗的旧建筑实现节能减排具有重大意义,朗诗新西郊项目也因此获得2018年C21国际“绿色解决方案奖”。

  每年投入绿建研发费用不低于1亿元

这和十九大提出的高质量发展明显冲突。高质量发展要求产品质量、工程质量、服务质量的高质量。

在“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的转型升级战略下,朗诗同时谨记社会责任,践行可持续发展理念,积极推广绿色建筑与绿色服务,致力于实现企业、社会、环境的多方共赢。这与近日国家发展改革委和科技部在《构建市场导向的绿色技术创新体系的指导意见》中提到的全国“实施城市绿色建筑”指导意见不谋而合。

  布鲁克被动房的落成,只是朗诗在绿色科技创新之路上又一次跨越。

朗诗敏锐洞察市场变化,早在十九大之前,朗诗的绿色住宅产品以“健康、舒适、智慧、节能、环保”为特色,注重客户价值的提升,并不断融入创新技术。朗诗在产品开发中坚持“绿色开发全流程”,通过联合各种内外部资源,从拿地、规划、设计、采购、施工、运营等各个环节把控项目的绿色技术实施。并且已经成为引领行业绿色技术发展,参与制定中国绿色地产建筑、采购、设计等技术标准的行业领袖。

正如朗诗集团董事长田明所说:“朗诗将继续聚焦绿色核心产业,凭借清晰的战略和差异化产品的竞争优势,强差异化产品核心能力的溢价空间,实现更好的业绩增长,创造更高的股东价值”。

  从2004年确定走高舒适度绿色产品的差异化路线开始,朗诗一直有一款“恒温恒湿恒氧”的绿色产品作为自己的主打。这款“三恒”产品保证室内温度始终处于20-26℃间,相对湿度在30%-70%间,每两个小时将室内空气完全置换一遍,并通过置换式新风的初效和中效两级过滤,实现对PM2.5的高效过滤。此外,其项目综合节能率显著低于常规建筑。这条成熟的产品线,让朗诗在市场上奠定了绿色科技地产领跑者的地位。

早在2015年,朗诗就积极调整商业模式,在资本结构、业态范围、业务类型、开发类型等方面都出现结构性的转变。2.0商业模式赋予了绿色地产商业模式新的生命力。

  之后因为市场政策的变化,加上朗诗自身禀赋条件的提升,朗诗开始针对首次置业的客群打造“未来系”产品,自推向市场以来,在上海、苏州、南京、杭州、武汉等地都取得了不错的市场表现。

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