潘石屹因回报率低卖资产,资本市场好SOHO

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潘石屹因回报率低卖资产

中新网9月14日电“今天我们可以说转型是成功的,但是3Q的成功,还需要一定的过程。”谈及SOHO中国三年来的转型过程,SOHO中国董事长潘石屹如是说。同时,作为今年来公司力推的共享办公空间产品,SOHO中国3Q项目被寄予厚望,据透露,未来3Q产品将会单独上市。

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SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化

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谈到SOHO中国的转型,潘石屹说,能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。

8月17日,SOHO中国在香港召开2018年中期业绩发布会,董事会主席兼执行董事潘石屹、财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲出席。根据报告显示,公司实现经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元,同比上涨约144%,SOHO中国租金收入约人民币8.48亿元,去年同期约为人民币8.18亿元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

潘石屹:公司转型决策是对的

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昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

日前,SOHO中国召开媒体发布会,潘石屹跟媒体记者围坐在一起,谈起了公司转型以来的表现。“从今年下半年开始,我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看,3年前我们决策时,很多信息并不清楚,3年后回顾这一决策,我们认为是非常对的。”

徐玲在发布会上表示,租金收入的上涨主要是上海SOHO天山广场出租率的大幅提升所致,据介绍,截止今年6月份,该项目出租率已由去年年底的64%提升至92%。

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

“公司转型是非常对的。”潘石屹如此肯定的回答,似乎回应了市场的各种质疑。一直以来,SOHO中国的转型备受市场关注,各种分析解读层出不穷,其中猜测和质疑的声音颇多。

盈利方面,报告期内,包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.94亿元,而去年同期该项指标为39.82亿元。对于净利润的大幅受挫,徐玲认为,主要原因在于,2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元,资产升值反映出去年这一阶段,整体市场下资本化率的下降,以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升。

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

中新网房产频道统计发现,市场上各类分析认为,SOHO中国转型面临现金流、资产升值,以及租金回报率等各项考验,未来仅靠租金收入是否足以支撑公司市值和未来发展备受瞩目。

此外,今年上半年,SOHO中国净资产负债率为43%,比2017年的51%有所下降,债务融资成本低至4.4%,境外负债权仅占全部负债约4%。对此,徐玲表示,境内外汇率变动的环境中,SOHO
中国几乎不受任何外汇风险影响。

上半年租金收入8亿元

对此,作为香港上市公司,资本市场也曾对转型提出异议,尤其担心资金流问题。“因为销售会有很多资金进入,租赁则不然,而且我们建设房子需要很长时间。”潘石屹称,因为“投资者关心的第一个是负债率,第二现金流能不能支持住,普遍预期不是很乐观,所以开始被大量抛售股票。”据了解,SOHO中国宣布转型后股票下跌了8%。

在媒体互动环节,SOHO中国由重资产向轻资产模式转型,拥抱移动互联网时代的明星产品“SOHO3Q”备受瞩目。不过,随着近几年的发展,越来越多的企业开始试水共享办公空间,SOHO
中国作为国内第一批吃螃蟹的企业,潘石屹认为SOHO
中国的优势在于是房地产公司在做这件事,从设计到产品,更为精致,地段择址上也更具有吸引力。

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

与此同时,SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元,同比下降约94%。对此,公司半年报称,盈利较低主要由于租金收入增加影响尚未抵消物业销售收入的下降。

事实上,SOHO
3Q入市之初,便是为创业初期企业和中小企业服务,随着创业企业的成长,以及存量办公空间的升级改造,SOHO
3Q的客群也在发生变化。潘石屹表示,目前70——80%入驻企业为互联网公司,未来还将跟更多公司进行合作,提供定制化服务。因此潘石屹认为,对于下一步SOHO
3Q的发展来说,管理是重中之重,不然SOHO
3Q会遭遇发展瓶颈,而近期推出的电子签章、发票电子化等正是提升管理的重要尝试。

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

发布会上,潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前,SOHO中国净负债率为25%,拥有近97亿元的现金。“这些都比想象中要好,现在我们持有大概170多万平米的北京上海核心地段的办公楼,这样一来,使得我们公司成为了北京上海持有最大面积优质办公楼的开发运营商。”潘石屹说。

谈到SOHO
3Q规模扩张时,潘石屹则表现得尤为谨慎却又态度坚定。在回答有媒体抛出SOHO中国会不会兼并其他共享办公业务,以增加规模的问题时,潘石屹表示:“很武断的告诉你,不会的。”在他看来,SOHO中国有自己的开发运营思路、产品风格和管理模式,规模大小、发展快慢并不重要,发展健康才最重要,口碑和客户才是SOHO中国最为关心的所在。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

物业由售转租,市场租金走势尤其关键。按照潘石屹的说法,SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例,当初拍地预计的租金水平为5元/平米,实际对外租金为开盘6元,9月7号最新价格为12.9元/平米。另外,上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平米,最后出租价格达到10元/平米。

对于市场普遍关注的SOHO3Q上市计划,潘石屹称,资本市场好SOHO 3Q
就会上市,目前没有海外上市的计划,因为中国市场就很大。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

那么,现在来看是不是可以说SOHO中国转型是成功的?对于中新网房产频道的提问,潘石屹称:“转型成功与否,大家最担心的第一是现金流支撑不住,第二是缺乏管理经验,管理上会出问题,但是现证明,这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。”

那么,SOHO3Q在进驻城市上有哪些考虑呢?潘石屹称,主要考虑城市GDP总额、GDP增速、人均GDP及每平方米产生的GDP四项指标。基于此,潘石屹认为,在中国,有十个城市是符合SOHO
3Q进驻标准的。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO
3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO
3Q,可以使业务轻重结合。

SOHO 3Q未来将上市

据了解,今年上半年,SOHO
3Q扩张势头不减,目前在7座城市拥有31个中心,超过30000个工位,预计今年年底,SOHO3Q工位数或达50000个。

向轻资产转型

值得关注的是,2015年以来,为增加公司产品类型和业务收入,SOHO中国推出了名为SOHO
3Q的共享办公空间项目,将写字楼办公室以短租的形式对外出租,其中,办公室的预订、选位、支付等所有环节都在网上完成。

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