商业地产,购物中心运营工作中

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1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

(本文系研讨会发言稿全文,图文版权系七叔所有)

问:购物中心运营工作中,各业态的盈亏平衡点怎么算的?

操盘一个商业地产项目时,要懂得结合企业本身的现金流或资金流、自持商业策略等实现来全盘思考,并参考业内专家或专业顾问公司等建议,最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。


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要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额?现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑?

房地产的概念的外延其实很大。从业务链条上看,首先是地产开发,或者叫一级开发,就是生地变成熟地、达到三通一平或五通一平的状态后,转入楼盘建设或者直接溢价转让套现,俗称“炒地皮”;二是房产开发,就是建造房子的一系列过程。当然,围绕地产、房产行业还有一些的服务业,包括房地产抵押信贷等金融服务,买卖租赁中介服务、评估鉴证服务,商业地产还会涉及商业管理、运营、策划等专业服务,以及由房依附于房地产行业而存在的专业研究咨询机构,比如国际五大行、国内比较知名的世联行……

做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍,那就要如同打仗一样通过”兵棋推演”的形式,责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案。

时间关系,今天只跟大家分享其中一小部分:

一、“8万平方米以上规模适合长期持有”

例如:将自持的集中性商业体量适当减少,或改成做社区型商业综合体;又或者考虑做街区型商业,街区内的端点或节点型可自持,其他均可销售……无论卖或自持租赁,弹性空间较大,后期开发落地成功机率大增,能切实有效地减少商业地产的投资风险。

什么内容呢?我画了一个思维脑图,首先一个是房地产行业的整体情况介绍,给大家简单梳理回顾下我国房地产行业发展的整个脉络、行业特征以及主要趋势等;二一个,房地产行业又细分成住宅、商业、工业、物流、旅游、养老等多个子行业,时间有限,后面我会重点分享下商业地产这个方面的内容,最后,行业是有若干企业所组成的,而一些优秀的领头企业的做法几乎可以代表行业的发展趋势,所以拿了万达商业地产进行解剖麻雀。

1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?

当然,如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产,未来可通过运营待物业增值后,届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司,则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。

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做商业时,会思考,投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。

因为,只有商业体量具有一定规模体量时,投资人收购才能获得的可观的利润。准确地说,只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业,未来溢价空间才会相对较高,才会有人乐意收购并长期持有,开发企业才可功成身退。

中国房地产行业最早萌芽于深圳,当时由于改革开放蛇口开发区为了吸引港资、外资,地方主管部门破例出台政策允许土地使用权交易,到1990年国务院颁布55号令才正式承认土地使用权交易的合法性,标志着中国房地产商品化的开始。之后经历了房地产爆发期、停顿期、复苏增长期,08年以后到现在又出现复苏、回调和调控交叉的阶段。粗略计算下来,中国房地产行业才发展了27年时间,和欧美发达国家相比,还非常年轻。

假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。

2、要懂投资成本与财务测算分析

每个行业都会有一定的行业属性和特征,房地产行业的特性主要表现在四个方面:第一个特性,周期性。理论上,我国房地产周期平均5年一次,这与我国制订和实施国民经济“五年计划”是有关。在5年当中,投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。房地产业是国民经济的寒暑表,房地产的波动必然与之相对应,其波动周期大体上是3~6年,平均为4.5年。

加入开发商资金不够充裕,可以尝试将整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。

选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后,接下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给企业最终的决策者拍板。

最近十年以来的中国房地产市场价格走势大致可以划分为四个周期。以“70个大中城市新建住宅价格指数”为例,这四个周期的起止时间分别为:

2、怎样做账本?

我们通常会以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算,可以看出项目的成本和收益是否平衡,如果不平衡则需要再进行相应的调整。

第一轮:2006年到2009年初。其中,2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期,金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。

根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表。以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,供开发商参考。

对于收益较低的项目,就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长商业地产项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积(记住:销售的商业不可为集中性商业),或者缩小规模等措施,来保证投资的安全性。

第二轮:2009年3月到2012年5月。其中,2009年3月到2011年9月为上行周期,2011年10月到2012年5月为下行周期。

通过这个账本,可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。

3 、权衡特殊业态、特殊设计的维护成本和收益价值

第三轮:2012年6月到2015年4月。其中,2012年6月到2014年4月为上行周期,2014年5月到2015年4月为下行周期。

对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,但特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

第四轮:2015年5月之后开始新一轮上行周期,到2016年9月尚未结束,按照历史经验来判断,也就是说极有可能在18年迎来房价回调阶段。

二、“购物中心盲目增加餐饮,投资成本会增高”

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例,但如此也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但由于此类群体消费目的性非常强的,如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话,此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。

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1、除了这些基本开支之外,还需要注意可能产生的其他成本吗?

同时,需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强,不像零售业态,用餐的顾客会一天都呆在这里,当然,轻餐业态要好很多。但商业项目因为增加了餐饮业态比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。

杭州楼市从2010到今年也经历了2次调整和1次反弹,第一轮,10-11年调控政策收紧,12年杭州迎来房价下跌;12年5月央行降息,首套利率85折,房价开始反弹;紧接着第二轮,13年调控政策再次收紧,导致14年房价再次下跌,出现跟风降价的现象;第三轮,14年8月至16年2月调控政策全面放开,导致去年8月到今年3月份杭州房价全面上涨;而17年以来,杭州楼市再度进入政策收紧阶段。这是杭州区域楼市的一个基本情况。

例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例,但做餐饮也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但这个人群消费目的是非常强的,如果购物中心的零售不足以吸引他们的话,吃完饭可能就走了。

4 、前期怎样规划商业规模: “招商难的魔咒如何克服”?

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同时还具有时间性,不会一天都呆在这里,但购物中心因为增加了餐饮比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。有一些业主对自己购物中心不是有太大信心,餐饮比例设施方面预设做到了七成,但也要注意相关成本的增加。

首先,商业的单层建筑面积是比较讲究的。如:区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米就会比较便于规划业态组合,社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米,否则后期招商由于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。

尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异。但整体来看,近十年以来中国房地产市场的价格走势具有如下三个共性特点:

特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。例如在购物中心中小型水族馆、垂直绿化和水系成为新的潮流,这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑,而且并无直接的租金收入。

对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说,如果主力店(如大型超市)进驻就得牺牲二层面积。如果拿二、三层面积给主力店,将导致业态出现断层,业态组合沦为传统的商业,集客能力也将大打折扣,增加了招商难度。

第一,趋势性上涨,周期性波动。从趋势上来看,房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期,将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100,到2016年9月,该指数达到162.4。根据“中国典型城市住房同质价格指数”,北京、上海、深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向,房价在局部时间呈现出周期性波动性,有时上涨速度更快,有时则出现下跌。这也符合一般商品的价格波动规律。

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

其二,商业建筑设计要通过成本控制提前做好规划。有哪些能吸引区域市场消费群体的,比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等,需通过结合地区历史人文特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处,起到吸引顾客光顾驻留,来增加主力店与品牌的进驻意愿。

第二,上行周期长,下行周期短。从过去十年的情况来看,前三轮房价周期的下行时段都不足一年;而上行时段则持续的要长得多,例如第二轮上行周期为两年半,第三轮上行周期也将近两年。这和股市的牛短熊长刚好相反,股市和楼市的跷跷板效应在这里也能得到验证,大家有兴趣再去研究下。

2、现在商业项目层出不穷,对于长期持有的项目,它的定期翻新是不是也很费钱?

其三,业态组合方面,要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居,业内万达是最善于打此业态组合牌的,比如”某某万达广场,七大主力店进驻”。

第三,从普涨、普跌到分化,总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前,一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的,上行周期同时上涨,下行周期同时下跌,尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后,这一情况发生了明显改变:北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二、三线城市开始,而且上涨速度也远远超出二、三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外,在一些四线城市及县城,房价甚至出现了下降。

购物中心每天运转,接待大量客流,后期维护成本不可忽视,并且,原有的项目需要通过重新装修,才能保持良好的购物环境,并且给消费者带来新鲜的体验。

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第二个特征,地域性。房地产是不动产,不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响,不同区域表现出相当的特性。所以现在中央的调控政策不再想过去那样搞“一刀切”,强调一城一策、差别对待。北上广深一线城市,人口基数庞大,消费能力强,房地产市场需求较为旺盛,同时也吸引房地产行业众多开放商进入,竞争十分激烈,房价处于上行通道。而欠发达三四线城市,产业基础薄弱,吸纳就业人口有限,一般本地开发商为主。

例如,1990年开业的香港太古广场,分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新,为了避免影响租户的生意,大部分工程是在每天结业后进行。

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第三个特征,政策敏感性。和房地产相关的政策主要是土地、财税、金融和信贷政策等。土地政策对房地产的影响主要通过价格和供应量传导来实现。一方面,土地成本是房地产开发的主要成本,占5成以上,土地价格的增加会直接引起投资开发成本抬高,最终成本体现在售价上;另一方面,政府土地供应量决定开发商可开发的土地面积,影响房企的投资规模,最终传导至市场供给状况,并反映到价格水平。相比金融财税政策调控,土地政策对房地产影响更为直接,调控效果周期更长。(金融政策方面)房地产是个资金密集型行业,而目前我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行依赖性很强的房地产业发展模式,一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行,另一方面很容易被银行利率等调节影响整个行业的发展。信贷政策也有同样的影响,房地产信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。今年以来,央行开始收紧房贷政策,上调房贷利率,银行压缩放贷规模。紧缩的信贷政策也会对房地产市场产生负面影响,反过来短期内会增加金融风险,信贷紧缩会导致房价下跌,房价下跌带动银行贷款不良率增高。最后,财税政策方面,税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一,当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节,各种税收增加了房地产开发企业的成本。我国税收所涉及到的房地产环节:1)房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等;2)房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等;3)房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和传说中要出台的房产税。

国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心,而面临着变化更快的市场环境,通过翻新来保持竞争力,对于业主来说是不可不预备的费用支出。

商业地产开发商必死的5种自以为是

第四个特征,产业关联性。房地产和许多行业有密切的关联,比如钢铁、水泥、建材、家电等,房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7,在当前以投资驱动为特征的经济增长模式下,房地产所具有的产业链长及产业面宽特征,使得它已经成为促进整体经济增长的重要途径,甚至在一定程度了形成了整体经济对房地产的“依赖”。中央也很矛盾,一方面希望通过改革摆脱政府对土地财政的束缚(比如这次雄安新区将试点新的土地管理政策,打造一个房地产改革特区),另一方面房地产的发展带动了很多行业的发展,甚至是绑架了国民经济,中国经济去房地产化短期来看很难实现。

三、“投资回报率在降低,资金流要比较充足”

但是不管怎么说,一个不争的事实是房地产行业难以保持过去10年的“繁荣”景象,行业暴利的黄金时代似乎已经过去,三四线城市库存奇高沦为“鬼城”已不是什么新鲜事,一边是楼板价节节攀高,一边是限购、限售调控政策陆续出来,系统性风险正在释放。

1、从投资角度,开发商投资回报率一般在多少?

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