必威登录平台京冀共管格局确定,北三县的天时地利人和

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最近关于北京房租暴涨的消息不断发酵,我爱我家的胡景晖炮轰资本中介是罪魁祸首被逼离职,而自如、蛋壳等中介则成为房租上涨的最后背锅侠。

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在京津冀协同发展、有序疏解非首都功能的大背景下,未来的北京将建设成什么样子?昨天,市规划委给出了答案:本市已经开展总体规划的修改工作,目前前期编制方向已经基本确定,为了对接京津冀区域“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间格局,本市也对城市集中建设空间和功能结构进行优化重组,形成了“一主、一副、两轴、多点”的城镇空间结构。

但其实北京房租暴涨的剧本早已写好:

北京大疏解提速,高房租危机凸显政治困局

新总规重点整治“大城市病”

根据相关数据透露,2015-2018年4月,北京累积拆违1.24亿平米,简单估算相当于拆掉了177个,70万平米规模的大型小区。

城市发展饱和成为难题

上一版本的《北京城市总体规划位于京唐秦发展轴,亦庄—大兴新城、新机场地区位于京津发展轴,房山新城位于京保石发展轴;在四个功能区中,北京平原区位于中部核心功能区,重点抓好非首都功能的疏解和承接工作;北京山区位于西北生态涵养区,是支撑京津冀协同发展的生态保障区域,因此要强化北京山区和平原区的差异化发展。

如果每个小区按照3万人计算,相当于530万人被拆违疏解了!这么多需求短时间被释放出来,北京房租的上涨自然就可以解释了。

近期北京爆发的高房租危机,本质上是城市发展巨变下的缩影,随着北京城市定位的改变,城市发展已经接近饱和。

一直以来,京津冀协同发展都确定要在交通、生态、产业实现率先突破。从目前的总规修改情况来看,交通上,除了打造“轨道上的京津冀”外,也已经明确了构建“客内货外”铁路枢纽格局,疏解北京过境交通及区域性货运枢纽功能;生态环境上,近期会建设环首都国家公园,从而实现对廊坊城区、北三县、固安、永清、保定涿州等北京周边市县和重点地区的生态管控;产业升级转移上,对接曹妃甸、新机场临空经济区、张承生态功能区、滨海新区4个战略合作功能区,中关村国家自主创新示范区也会与天津滨海新区、保定、沧州等市开展跨区域创新合作。

最近还有两则消息值得关注,是关于环京北三县的:

尽管在最新版的北京城市总体规划中,北京已经不再是全国的经济中心,但是城市发展惯性并没有改变,产业布局及人口数量也没有改变,但是城市改造已经轰轰烈烈的进行了。

城乡规划真正实现一张图

第一条:根据最新的消息透露,22号线似乎已经确定,可能近期会重启开工。

第一,北京过去三年,城市拆违达到了1.24亿平米。同时根据北京2017-2020年的疏解整治促提升计划,还将拆违4000万平米。

真正把城市总体规划变城乡总体规划,实现对城乡建设的统一规划和管理,是此次总规修改的一大亮点。而实际上,过去十几年里,北京并没有真正实现城乡统筹管理。“尤其对集体建设用地缺乏管控。”王飞向记者分析,这直接导致了总建设用地规模大、增长快,城乡建设“摊大饼”式无序蔓延、城乡结合部问题、人口资源环境矛盾突出。

但是做了两点较大的调整:第一是线路南移了至少3-4公里;第二由原来直接进京,改成入通州。

合计到了2020年,北京总共拆违面积将会达到1.6亿平米,涉及疏解人口达到了700万左右。

北京1536平方公里的集体建设用地成为此次总体规划确定的“瘦身健体”主要对象。王飞介绍,在用地布局方面,未来本市会积极引导集约减量后的集体建设用地优先向城市规划建设区、重点功能区和小城镇集中布局。

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第二,自从2012年开始,北京就开始进行大规模的造林绿化行动计划,导致城市用地大规模萎缩。

集体建设用地还面临着另一个棘手的问题:农村地区配套设施滞后。王飞拿出来一份数据,目前污水处理率全市约85%,而郊区只有60%左右;现状清洁能源比例全市已达到77%,而农村地区不足20%……

这两点调整比较符合近期北京市土规委的表态:通州和北三县要实现三统一,同时优化燕郊通勤客流走廊。

根据相关数据显示,从2012年到2015年,北京通过拆违1800万平米,全部改造成绿地20万亩。

而这些大大小小的配套设施都会被这次总规修改所兼顾,并在未来得到改善。据了解,本次规划会将城市污水处理率调整为城乡污水处理率,规划到2020年达到95%左右,重点是提高郊区的污水处理率;规划2020年全市清洁能源比重提高到90%以上,力争不断提高农村地区清洁能源比重,2020年约达到25%以上,远期超过50%。

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根据最新的计划,北京从2018-2022年,五年再增加100万亩城市绿化,拆违本身就是最大的土地来源。

本市70%将划为生态用地

第二条消息则是一条小道消息:

北京城市的大规模改造和整治,客观上导致了两个结果:

虽然现实生活中看不到,但生态保护红线和城市增长边界成为北京规划格局中最重要的两条线。“这两条线将一起画在同一张图上,将北京划分为生态红线区、集中建设区和限制建设区,实现全域管控。”王飞说。

最近内部消息传说,GWY已经决定,基于北三县作为京津冀协同发展示范区的需要,取消北三县所有建筑用地的住宅审批。

第一,房租的短时间内快速上涨。大量出租人口被迁出,又面临毕业季,百万毕业生入京,租房市场短期之内供不应求,租金暴涨。

“两线”划出来的“三区”中,生态红线区是留给后代子孙的,必须格外珍惜。该区域涵盖了维系北京生态安全底线、支撑经济社会可持续发展的具有重要生态价值的山区、森林、河流湖泊、基本农田等现状生态资源和自然保护区、风景名胜区、水源保护区、重点公益林等法定保护空间。

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根据校园招聘著名机构梧桐果发布的2018年毕业生城市取向调研报告:13%的毕业生选择了北京作为就业城市,如果按照840万的毕业生统计,预计将会有超过100万毕业生在2018年入京工作。

根据初步划定,生态红线区面积已经约占市域面积的70%以上。而实际上,这个数字还将继续增长,本市将通过平原区集体建设用地减量还绿、规划生态廊道建设,实现远期全市生态红线区比例提高到75%左右的目标。

如果北三县取消所有建筑用地的住宅审批,那就意味着北三县所有的住宅用地均不可再上市交易,甚至已经通过其他手段已经拿到地的项目审批难度也会加大,这就代表着北三县很快就会进入存量房市场。

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被划定进入生态红线区后,会面临着什么严格管控的措施?王飞介绍,原则上本市的生态红线区面积将只增不减、生态功能不断提升,禁止与生态保护无关的建设活动,生态红线区内现状建设用地要严格管理,山区进行整体保育和生态修复,平原区重点是增加绿地总量。

一边是北京加速拆违疏解力度,另一边则是通州及北三县三统一协同发展进入实际性实施阶段,北三县有望率先接盘。

第二,土地供应出现下降,土地资源供应后续无力。

作为城市发展刚性约束红线,北京的城市增长边界则将中心城、新城、镇中心区、独立城镇组团、重点功能区的集中建设区划入,初步划定集中建设区面积约占市域面积的16%。这也就意味着,未来城镇建设项目选址都会控制在城市增长边界以内的16%区域。

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北京2017年北京商品住宅供地达到了71宗地,可以提供规划建设面积达到了969万平米,接近1000万平米。

而生态红线区和集中建设区以外区域为限制建设区,则主要是为了整治“大城市病”,是实现人口疏解、用地减量、功能优化、城乡统筹和生态环境改善的重点地区。

减量式发展导致城市空间有限,供应不足!

但是到了2018年上半年,北京供地明显减少,上半年一共才有21宗地,建筑面积不到300万平米,与去年同期减少了40%!

“主副两多”将成北京未来新格局

长期看北京房价、租金上涨态势很难逆转!

这就意味着北京房价上涨的压力也会增大。

为了对接京津冀区域“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间格局,本市也对城市集中建设空间和功能结构进行优化重组,也就形成了“一主、一副、两轴、多点”的城镇空间结构。

7月31日,北京市印发了《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》!

北京未来面临三大核心困局:外来人口持续流入压力,租金房价上涨压力,土地资源匮乏的压力。

“一主”:

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